El nuevo cambio en el mercado inmobiliario crea una decisión urgente para los estadounidenses

Durante años, muchos estadounidenses con la esperanza de comprar una vivienda han estado atrapados en un juego de espera. Han esperado a que las tasas hipotecarias bajen y a que el mercado se vuelva generalmente más favorable para los compradores.

Esa paciencia no ha dado los frutos que muchos esperaban. La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años se situó en el 6,47% al 18 de junio, y la Reserva Federal mantuvo las tasas sin cambios en su reunión de junio. Para muchos compradores, el alivio en las tasas que esperaban sigue pareciendo cada vez más inalcanzable.

Sin embargo, según Dave Meyer, director de Bienes Raíces de BiggerPockets, el mercado inmobiliario ya ha dado un giro a favor de los compradores de una manera que muchos están pasando por alto. En su actualización del mercado inmobiliario de junio de 2026 en el BiggerPockets Real Estate Podcast, Meyer describió lo que denominó un "cambio reciente crucial." 

A medida que las viviendas permanecen más tiempo en el mercado, el poder de negociación ha pasado de los vendedores a los compradores en gran parte del país. El problema, dice, es que esta ventana de apalancamiento ya está comenzando a cerrarse, dejando a los compradores ante una decisión urgente sobre si actuar ahora o arriesgarse a esperar demasiado. Su consejo a los compradores es dejar de esperar.

"Ahora es el momento de aprovechar la situación antes de que todos los demás reciban el mensaje", dijo Meyer.

Qué ha cambiado en el mercado inmobiliario de 2026

El cambio al que apunta Meyer se reduce a los días en el mercado, es decir, el tiempo que una vivienda permanece disponible antes de quedar bajo contrato. Cuando ese número sube, indica que los compradores tienen el apalancamiento sobre los vendedores. En este momento, los días en el mercado están aumentando.

"Cuando los días en el mercado suben como lo están haciendo ahora mismo, eso nos dice que los compradores están ganando poder", dijo Meyer. "Y como inversor inmobiliario, eso es algo que deberías tener en cuenta, porque significa que cuando te acercas a un nuevo trato en un mercado que se estabiliza, puedes ser más agresivo en tus ofertas."

En términos simples, cuanto más tiempo permanecen las viviendas en el mercado, más margen tienen los compradores para negociar el precio de compra, las concesiones del vendedor y más.

Ese apalancamiento está emergiendo incluso en medio de un mercado inmobiliario mayormente estancado. Los precios de las viviendas a nivel nacional están subiendo menos del 1% interanual según el índice Case-Shiller, y el inventario se ha mantenido aproximadamente estable, señales de que la oferta y la demanda están en un equilibrio aproximado en lugar de dispararse.

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La demanda en sí misma, aunque todavía baja según los estándares históricos, ha aumentado con respecto a un año atrás. Meyer explicó, entre otras cosas, cómo las solicitudes de hipotecas reflejan esto.

Las últimas cifras de Freddie Mac también lo corroboran, describiendo la demanda de compra como modestamente mejorada incluso con la tasa hipotecaria a 30 años manteniéndose en el rango de mediados del 6%. Redfin ahora clasifica la mayoría de las 50 áreas metropolitanas más grandes de EE. UU. como mercados de compradores, con los vendedores superando en número a los compradores a nivel nacional.

Dicho todo esto, Meyer deja claro que esta apertura no durará para siempre. En algunos mercados, los vendedores ya se están ajustando, y las condiciones que dieron ventaja a los compradores están comenzando a revertirse. Ahí es donde la decisión se vuelve más urgente tanto para los inversores inmobiliarios como para los compradores de vivienda comunes.

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Qué significa el cambio en el mercado inmobiliario para los compradores ahora mismo

El apalancamiento del comprador existe hoy, pero el punto de Meyer es que puede no existir en seis meses, convirtiendo la pregunta de si comprar ahora o seguir esperando en una de carácter urgente.

"La ventana de máximo apalancamiento, cuando vas a poder tener el mayor poder sobre los vendedores como comprador, esa ventana podría estar cerrándose pronto", dijo Meyer. "No es como hoy o la próxima semana, sino que simplemente puedes ver en las tendencias que esa ventana se está cerrando."

Esa tendencia es visible en los datos nacionales. Aumentando la urgencia que describe Meyer, Redfin informó que los vendedores superaron a los compradores en aproximadamente un 47% en mayo, todavía una brecha amplia, pero por debajo de un pico de casi el 50% a finales de 2025. Según la propia evaluación de Redfin, ya no es un mercado de compradores tan fuerte como lo fue una vez.

Aun así, Meyer explica que el movimiento correcto depende del mercado local. En áreas donde los precios han caído pero las viviendas se venden más rápido y el inventario se está reduciendo, ve que se está formando un suelo y que los vendedores están recuperando terreno. En estos mercados, Meyer dice que el momento de actuar es pronto, antes de que ese apalancamiento desaparezca.

En los mercados que aún se están debilitando, con inventario en aumento y viviendas que permanecen más tiempo, los compradores pueden permitirse esperar y exigir un descuento considerable. 

"La única razón por la que no deberías esperar es si consigues un trato excepcional", dijo Meyer. "Y ese es el tipo de trato en el que deberías insistir."

Meyer advierte con cuidado que nada de esto significa que los compradores deban precipitarse o que el mercado en general se haya vuelto fácil. Los costos de financiamiento siguen siendo elevados y los precios de las viviendas siguen siendo altos, pero hay oportunidades reales ahí fuera.

"No tienes que sincronizarte perfectamente con el mercado", dijo Meyer. "Solo tienes que adaptar tu estrategia a lo que está pasando en el mercado."

Conclusiones clave sobre el mercado inmobiliario actual

• El mercado ha dado un giro a favor de los compradores: Meyer señala que las viviendas permanecen más tiempo en el mercado, lo que otorga el apalancamiento de negociación a los compradores en lugar de a los vendedores, con Redfin contando ahora la mayoría de las 50 áreas metropolitanas más grandes de EE. UU. como mercados de compradores.
• La ventana de apalancamiento del comprador ya se está reduciendo: A nivel nacional, la brecha entre vendedores y compradores se ha reducido desde su pico de diciembre, según Redfin, y Meyer dice que esa ventaja se está desvaneciendo más rápido en los mercados donde los vendedores han comenzado a ajustarse.
• No cuentes con la bajada de tasas: La Reserva Federal mantuvo las tasas sin cambios en junio y señaló que podría subirlas más adelante este año en lugar de recortarlas, con la hipoteca promedio a 30 años en el 6,47% a mediados de junio, según Freddie Mac.
• El movimiento correcto depende del mercado: En las áreas donde los precios han tocado fondo y las viviendas se venden más rápido, Meyer dice que hay que actuar antes de que los vendedores recuperen la ventaja; en los mercados que aún se están debilitando, aconseja esperar y aguantar para obtener un descuento considerable.
• El panorama general no ha cambiado: Incluso en un mercado de compradores, el financiamiento sigue siendo caro y los precios de las viviendas siguen siendo altos según los estándares históricos, lo que convierte esto en una historia sobre el momento oportuno para aprovechar tu apalancamiento, no en un regreso generalizado de la asequibilidad.

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