Abbas Sajwani: Płynność nieruchomości w Dubaju ma gwałtownie wzrosnąć

Kupujący nieruchomości w Dubaju przez miesiące czekali, aż wojna z Iranem przyniesie obniżki cen. Nigdy się nie doczekali.

Pomimo gwałtownego spowolnienia transakcji w czasie konfliktu, sprzedający w dużej mierze utrzymali ceny na niezmienionym poziomie – poinformował Abbas Sajwani, miliarder i założyciel dewelopera luksusowych nieruchomości AHS Properties.

Stwierdził, że kupujący opóźnili zakupy, a nie zrezygnowali z nich, a aktywność prawdopodobnie wzrośnie od września.

„Ludzie spodziewali się uzyskać lepszą cenę, ale nikt nie otrzymywał lepszej ceny z powodu tej sytuacji" – powiedział AGBI.

„Konflikt miał bardzo niewielki wpływ na transakcje. Gdzieniegdzie zdarzała się jednorazowa okazja, ale na szerszym rynku sprzedający utrzymują swoje ceny."

Sajwani – który zasiada również w radzie nadzorczej Damac Group, jednego z największych prywatnych deweloperów w Dubaju – jest synem Hussaina Sajwaniego, założyciela firmy i wieloletniego partnera biznesowego prezydenta USA Donalda Trumpa. Majątek starszego Sajwaniego przekracza 13 miliardów dolarów, według Bloomberg Billionaires Index.

Komentarze te stanowią wczesny obraz rynku nieruchomości w Dubaju po podpisaniu w tym miesiącu amerykańsko-irańskiego memorandum of understanding.

Wiadomość ta rozwiała obawy przed przedłużającym się regionalnym konfliktem, który zakłócał żeglugę, obciążał turystykę i stawiał pytania, czy jeden z najgorętszych rynków nieruchomości na świecie był gotowy na poważny krach.

Emirat przez kilka lat korzystał z boomu napędzanego przez zagranicznych nabywców, zamożnych migrantów i długoterminowe zachęty rezydencyjne w postaci „złotej wizy", ale jest uważnie obserwowany po tym, jak wojna zachwiała nastrojami inwestorów w całym regionie Zatoki Perskiej. Pytanie dla inwestorów brzmi, czy kryzys jedynie opóźnił transakcje, czy też zapoczątkował szersze spowolnienie.

Wzrost we wrześniu

Sajwani spodziewa się, że kapitał, który wstrzymał się w czasie konfliktu, powróci w dużej mierze w czwartym kwartale.

„Myślę, że w ciągu najbliższych kilku tygodni zobaczymy ożywienie" – powiedział.

„Duży wzrost płynności nastąpi we wrześniu, gdy ludzie wrócą z wakacji, lato dobiegnie końca i wszyscy powrócą do biznesu."

AGBI informowało wcześniej, że wojna grozi spowolnieniem wzrostu liczby ludności Dubaju, a utrata miejsc pracy, odpływ ekspatriantów i fala nowej podaży potęgują presję na inwestorów.

Pomimo sporadycznych ataków dronów od czasu ogłoszenia zawieszenia broni w kwietniu i utrzymujących się obaw o długoterminowe bezpieczeństwo regionalne, Sajwani uważa, że inwestorzy ostatecznie postrzegać będą ten okres jako dowód zdolności obronnych ZEA, a nie jako punkt zwrotny dla rynku.

„Myślę, że ludzie będą postrzegać to bardziej jako okazję [do inwestowania]" – powiedział.

„Płynność nie wyschła, była tylko po bocznej linii. Ludzie nadal chcieli kupować… czekają, żeby zobaczyć, co się stanie, co jest więcej niż uzasadnione."

Ucieczka w jakość

Dane rynkowe pokazują, że aktywność gwałtownie spowolniła od wybuchu wojny 28 lutego, ale ceny okazały się stosunkowo odporne.

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych w maju wyniosła około 22 miliardów AED (6,1 miliarda dolarów), według Reidin, firmy badawczej analizującej dane Dubai Land Department.

To o 42 procent mniej niż w kwietniu i prawie połowa 46 miliardów AED odnotowanych w lutym, tuż przed tym, gdy ZEA zostały zaatakowane przez rakiety i drony – bardziej niż jakikolwiek inny kraj będący celem w wojnie USA i Izraela przeciwko Iranowi.

Spowolnienie skupiło się na rynku off-plan, który odpowiada za około trzy czwarte transakcji. Sprzedaż domów będących w trakcie budowy spadła o prawie 50 procent miesiąc do miesiąca do około 16 miliardów AED w maju. W przypadku gotowych domów wartości transakcji spadły o mniej niż 15 procent w stosunku do kwietnia.

Jednak ogólnomiejskie ceny za metr kwadratowy, według raportów Reidin – z wyłączeniem transakcji distressed, które stanowiły około jedną dziesiątą oferowanych nieruchomości – spadły o mniej niż 5 procent w ciągu tych samych trzech miesięcy.

Sajwani powiedział, że odporność była najbardziej widoczna w najbardziej prestiżowych dzielnicach Dubaju, takich jak Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah, DIFC i Downtown Dubai, gdzie podaż pozostaje ograniczona.

„W lokalizacjach klasy A ceny się nie skorygowały" – powiedział, podczas gdy lokalizacje klasy B osłabiły się o około 10 procent – spadek, który określił jako „nieduży".

„Ludzie będą [teraz] bardziej koncentrować się na klasie A, na kluczowych lokalizacjach, gdy zdają sobie sprawę, że to najtrudniejsza rzecz do odtworzenia, a na każdym rynku to właśnie one są zawsze najbardziej stabilne."

Teza o rzadkości

Pogląd ten odzwierciedla strategię przejęć AHS – napędzaną rzadkością pierwszorzędnych działek.

Firma niedawno zgodziła się na przejęcie hotelu Shangri-La Dubai przy Sheikh Zayed Road za 1 miliard AED.

43-piętrowa wieża z widokiem na Burj Khalifa, Dubai Mall i ocean sąsiaduje z Trump Tower Dubai, budowaną przez saudyjskiego dewelopera Dar Global.

Sajwani powiedział, że transakcja została wynegocjowana przed konfliktem i zamknięta przy tej samej wycenie.

„Uzgodniliśmy cenę i warunki w styczniu, ale podpisaliśmy dopiero w maju… i cena się nie zmieniła" – powiedział.

„W tym rejonie nie ma wolnej ziemi."

• „Bez ryzyka, bez zysku": Anis Sajan z Danube o handlu w czasie wojny
• Impreza z okazji premiery nieruchomości w Dubaju w cieniu wojny
• Akcje ZEA odrabiają straty do poziomów sprzed konfliktu